本文自南都·湾财社。
采写｜南都·湾财社记者 孙阳
当初买房的时候有多激动，收房的时候就有多失落。2022年年末，深圳首批可售型人才房问世，仅用市价6折的价格便能在深圳拥有一套完全属于自己的房子，不少刚需家庭都争相买入。
但现在深圳的安居人才房还没彻底卖完，已经交房的部分业主却发现房子存在大量问题，要求退房。
“豆腐渣”工程？龙华人才房疑出质量问题
“深圳的人才房，飘窗竟然能被踩烂！”一条来自安居峰景苑质量问题的图文帖近日在某社交平台上吸引了上千关注，众多网友愤怒的质疑安居集团是否在用“纸糊”房子。
安居峰景苑位于龙华大浪片区，是龙华区首个可售型人才安居住房项目，项目推出时恰逢深圳人才房申请热潮，抱着在深圳有个房子的想法，不少刚需购房者投入了摇号大军，期待能成功选到房源。
小林（化名）是其中的幸运儿之一，2023年3月，她成功买入了安居峰景苑的房子，并仅在9个月后便等到了房屋的《入伙通知书》，这个时间比合同约定的交付日早了足足7个月。
但买房的开心也仅仅延续了半年。2024年3月，距离安居峰景苑交付过去已经四月，摆在业主们面前的仍是大量待整改的质量问题。小林向记者表示，早在项目收房的时候便有业主提出了飘窗空鼓的问题，直到后来有业主踩烂飘窗后才发现内部竟然是用泡沫填充的，人站上去直接塌陷，“泡沫上面刷了一层水泥，没有任何支撑。”
▲飘窗里端泡沫上面刷水泥。
尽管网上流传的图片已经触目惊心，但实际上安居峰景苑的业主们在过去的四个月还发现更多的问题存在。“淋水测试窗户漏成瀑布；入户门不按照合同交付，钢门变成钢木质门；有户型阳光不满足最低标准；外墙全是直通室内的螺杆洞，未进行封堵；停车场设计不合理……”在业主整理的问题收集文件里，有关质量问题整整列出了43页。
▲飘窗漏水。
▲入户门使用木质复合板，购房合同为钢质门。
▲外墙直通室内的螺杆洞，部分未封堵。
事实上，自交付后业主陆续向开发商开始提出意见，但上述问题拖延了近四个月仍未完全整改完毕，后期业主和项目开发商还闹出了激烈的矛盾。
▲业主认为开发商在敷衍的修补。
3月中旬，在“飘窗问题”引起广泛关注的同时，有业主反映开发商在未经同意的情况下擅自进入已收房业主家中对飘窗进行整改。“整改是急于掩盖豆腐渣工程。”在小林看来，开发商目前的整改措施很敷衍，明显是在“销毁证据”。
“不敢住，不是一点赔偿就能解决的，我们的诉求是开通退房渠道。”小林无奈的向记者表示，掏光了家里所有钱包买的房，但从来没想到会是现在这样的状况。
这一情况已引起了有关部门的重视。今年年初，龙华区住房和建设局针对业主提出的民生诉求回复中提到，对该事件高度重、立即核实处置，已反馈了具体问题的核实情况。而近期龙华区住房和建设局在采访中再次回应道，区住建局质安站已介入监管，并接受全体业主监督。
开发商回应已整改，施工单位的锅？
安居峰景苑是龙华区首个可售型人才安居住房项目，项目于2023年3月3日发布配售通告，配售房源共224套，其中：两房户型128套，三房户型96套，毛坯配售均价为29700元/㎡。
因比周边市场价便宜，买入的门槛低，且项目所售的房源数量相对有限，该项目放开申请后便获得了大量的关注。根据项目官方披露的配售结果来看，项目两房售罄，三房去化率达到94.8%。
该项目背后的建设单位为深圳市龙华人才安居有限公司（以下简称“龙华人才安居”），天眼查显示，该公司由深圳市人才安居集团有限公司（以下简称“深圳人才安居集团”）和深圳市龙华建设发展集团有限公司共同持股，持股比例6:4。
针对业主提出的问题，龙华人才安居日前回复记者表示，公司在接到业主反馈后，高度重视，迅速组织制定了整改方案，已严格按照规范要求整改。
对于外界重点关注的“飘窗破洞”问题，其指出，按施工图纸，该孔洞为飘窗冷凝水管道构造孔洞，位于飘窗的边角处，三面都是墙体，大小30*40cm，飘窗不存在结构安全问题。该构造孔洞在最后阶段封堵，施工过程未能按照规范做法进行。公司收到业主相关问题反馈后，已迅速组织参建各方制定整改方案，相关方案经业主审核同意后将立即实施。
在龙华人才安居看来，施工过程不规范是造成大部分问题的主要原因。
例如“外窗漏水”是因现场塞缝施工不到位、胶条未按规范粘贴等原因造成；“房间多处孔洞且钢筋外露问题”则是施工过程未按规范工艺处置造成的，而正常在项目收尾过程中，一般要扩孔后再灌。
那么安居峰景苑的施工单位到底是哪家？据深圳住建局官网公示的项目施工许可显示，该项目设计单位为深圳市森磊镒铭设计顾问有限公司，施工单位为中建五局第三建设有限公司，监理单位为深圳市邦迪工程顾问有限公司。
南都·湾财社记者注意到，由中建五局三公司承建安居峰景苑项目在2022年6月便迎来主体结构全面封顶。在官方发布的项目建设纪实中提到，项目在建设过程中制定了质量管理体系，并从设计到施工运维阶段全过程采用BIM技术进行精细化管理，倾力打造高品质民生工程。
多项目发生类似问题，安居集团屡被投诉
这已不是深圳人才安居集团旗下项目第一次爆发业主维权问题，随着深圳人才安居集团建设的部分可售型人才房在去年底迎来集中交付，同时到来的还有大批业主的投诉。
2023年12月，位于宝安的安居鸿栖台项目业主向湾财社记者反映，自己购买的可售型人才房被开发商临时通知延期交付，部分业主还在19日发现处于临界交付状态的项目疑似存在大量的质量问题。
彼时安居鸿栖台开发建设单位深圳市宝安人才安居有限公司在接受湾财社记者采访时表示，针对业主们的诉求已进行了相应的回应，其中对业主关心的工程质量问题，其表示公司已严格按照相关专业规范及设计图纸要求施工，严格把好工程质量关。
但随着项目在去年底交付，业主们再次发现房屋存在例如卧室墙面返潮、掉沙、裂缝、空鼓；房屋内噪音明显超标；电梯频繁故障；建筑外立面颜色不一，凹凸不平等等问题。
截至目前，仍有大量业主在社交平台分享房屋出现质量问题的帖子，可以看到，部分房屋楼板开裂、楼层大面积返水等问题还未解决。
▲社交平台上近日仍有业主反映鸿栖台项目存在问题。
而同样在去年12月份交付的安居玥龙苑项目也深陷维权风波。部分业主在社交平台表示交付后的房子出现窗台漏水、墙面裂纹空鼓、室内噪音超标等等问题，业主对开发商提前1年草草交房的态度表示无奈。
值得留意的是，去年深圳人才安居集团大批项目赶在年底交付，其中大多数都是提前交房。
2023年12月12日，安居玥龙苑项目正式竣工交付，比原计划提前近1年的时间；2023年底，安居福汇阁项目通知业主们预查验，比原计划交付的时间提前了7个月；同期，安居梓和苑部分业主收到了入伙通知书，提前了11个月交房；同样在去年底，安居同乐馨苑顺利交付，比原计划提前了6个月。
一般来说，工程已经竣工并且验收完成的情况下，开发商提前交房并无太大问题。
对购房者来说，提前享受到房屋入住权利是一件值得开心的事儿；而对开发商来说，提前交房或可解冻开发商在政府的期房预售押金，或对公司的资金流动有一定的帮助；但深圳人才安居集团的项目集中在去年底交付的同时，又暴露出大量的质量问题，不禁引人深思。
买房遇质量问题怎么维权？
在当前的房地产市场行情下，新房交付即维权的事件屡见不鲜，那么新房交付后遇到质量问题，业主们有什么途径解决问题？
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师指出，遇到比较严重的质量问题，例如主体结构有严重问题，以及影响到正常的居住、无法正常使用等问题，业主可以视情况选择退房，也可以选择要求进行相应维修和赔偿。同时需要注意保留现场，若收房时是毛坯房，出现了比较严重的质量问题后，最好不要立刻装修，避免将来责任不明。
必要的时候，可请第三方专业机构对质量问题进行鉴定或者通过诉讼的方式来保护自己的权利。诉讼过程中也可以申请鉴定，而且，这个时候的鉴定是在法院主持下进行，相应的鉴定结论也更加权威。
另外在不少的项目里，商品房明明不具备交房条件，但是开发商为了规避自己的延期交房责任，强制交房。
王玉臣律师表示，这种情况下购买人如果同意收房，那么，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，房屋的实际转移占有，即视为房屋已交付。
如此一来，将会导致如下后果：一是购房人无法再向开发商主张逾期交付的违约金；二是自收房之日起，购房人需要缴纳物业费；三是收房后，房屋出现质量问题就属于保修期内的保修行为。也就是说，如果房屋问题较多，整改时间较长，就会使实际的保修时间大为缩短，对购房人不利。
购房者遇到类似问题，首先要取证，对于现在房屋的现状、小区的现状做个全面取证；其次立刻给开发商发函，要求开发商提供交房时必须具备的法定的、合同约定的相关法律文件，同时将出现的问题汇总要求答复。
王玉臣律师指出，开发商交房时必须具备三大类条件，第一是法定交房条件，比如通过了规划验收、竣工验收等；第二类是合同约定交房条件，就是买卖合同中所约定的交房条件内容；第三类是客观条件，比如现场已经完工，质量也没问题。
除此之外，业主还可以对项目的关开发手续的政府公开信息调查，核实是否具备法定交房条件；对于现场发现的问题，以及通过信息公开发现的问题立刻向相关部门发违法查处申请，请求调查处理。相关部门应当在法定期限内予以调查处理，并给予答复；业主可以结合上述情况提起相关的民事诉讼或和开发商进行谈判沟通，进而实现维权目的。
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